蹲了三个月南京众创空间，我才发现众创空间运营根本不是搞物业

上个月帮朋友改本地服务商系统，蹲在南京玄武区这边一个众创空间待了三个月，天天蹭咖啡蹭空调，见了太多有意思也糟心的事儿。

一开始我也以为，众创空间不就是二房东包层写字楼，隔成小工位租给创业公司，赚个差价么。

直到看着这个空间的老老板，从天天蹲前台抽烟愁空置，到现在每天下午跟不同团队喝茶，月底收租的时候都笑着，才明白这里面的门门道道，跟大多数人想的完全不一样。

别拿物业逻辑做众创空间运营

最开始接手这个空间的时候，老板就是按物业逻辑干的。

工位多少钱一个月，独立间多少钱一年，会议室按小时收费，打印一张五毛，咖啡二十一杯。

明码标价，童叟无欺，对不对？

结果开了一年，空置率快四成。

周末我帮他整理入驻团队信息，翻出来退租的名单，有快一半团队退租的时候写的原因是“找不到合作方，不如换个更便宜的民居”。

我那时候就跟老板说，你卖的根本不是工位，是创业节点的连接机会啊。

你拿管写字楼的逻辑管众创空间，就像买了个顶级路由器，只用来插电摆着，不让任何设备连网，那它跟一块废铁有什么区别？

做技术的都懂，网络的价值根本不在硬件本身，在节点之间的流动。众创空间也是一个道理，你这里工位再大装修再好，进了一堆创业团队，互相不知道对方是做什么的，需要什么能提供什么，那就是一堆堆关着门的格子间，跟任何一个写字楼的楼层没差，人家凭什么给你比民居贵两倍的租金？

算清楚「连接价值」这笔账

说实话，大部分做众创空间的老板，都没算过这笔账。

他们只算工位面积，算每平方赚多少钱，算物业费公摊，从来不算，你的空间里，每个月能产生多少自发的连接，这些连接能给团队带来多少价值，反过来又能给你带来什么。

老板那时候不信，说连接能当饭吃？我让他给我导出半年的入驻群聊天记录，我用我写的小脚本跑了一下，统计关键词。

结果你猜怎么着？

半年里，群里自发提的合作需求，有七十八次，成了的有三十一次，金额从几万到几十万不等。里面有做包装设计的给做农产品的团队做了整套包装，有做法律的给好几个团队做了股权架构，甚至有一个做硬件开发的团队，直接在空间里挖了两个算法工程师走。

这些合作，没有一个是老板牵线的，就只是大家都在一个空间，抬头不见低头见，聊两句就成了，成本比在外头找供应商低太多，信任度还高。

我帮老板重新理了入驻规则，不是谁给钱多就收谁，而是每个季度招新，优先补不同赛道缺的团队。比如已经有三个做短视频运营的了，就不再招同赛道的，反而缺做包装设计和做供应链的，只要项目靠谱，租金还能给折扣。

为什么？因为你一个空间里的团队，要是能形成一个微型的创业生态，每个人都能在这里拿到自己需要的资源，谁会轻易走？

粘性上来了，口碑就有了，现在新团队都是老团队介绍来的，老板连推广费都省了一大半。

踩过就翻不了身的三个运营误区

这三个月见了周边好几个众创空间倒下，总结下来，大部分都是踩了共性的坑。

第一个坑，为了填满工位饥不择食。什么人都收，不管是蹭空调的自由职业者，还是已经稳定盈利不需要连接的成熟团队，只要给钱就进。结果呢，正经早期创业团队进来，发现整个空间要么是混日子的，要么是同赛道抢资源的，住不了两个月就走，恶性循环。

第二个坑，把运营做成了无效沙龙。我见过一个空间，每周搞三次创业分享，请来的都是讲鸡汤的，结束了拍个大合影，散伙之后谁也不认识谁，纯粹浪费所有人的时间。说实话，创业团队缺的不是鸡汤，是能落地的对接，你与其花几万块请大咖站台，不如搞个二十人的下午茶，每个人讲三分钟自己能提供什么，需要什么，实打实的对接，比什么都强。

第三个坑，越界管不该管的事儿。有些空间老板，收了点优惠租金，就天天对入驻团队的项目指手画脚，还要掺股，还要管人家招人，最后闹得不欢而散。众创空间运营的边界在哪里？你就是做连接的基础设施，提供稳定的场地，把节点信息捋清楚，帮大家搭个桥，剩下的事儿，交给创业者自己就好。你赚你的运营租金和对接服务费，别伸手碰人家的蛋糕。

前几天跟那个老板吃饭，他说现在空间里的团队，已经自发搞了好几个小的联合项目，有两个已经拿到投资了，新招的团队都愿意跟着进来，现在空置率不到百分之十。

他说，原来开众创空间，真不是当二房东赚差价，是给这帮想干点事儿的人搭个圈子，圈子活了，你自然就活了。

其实哪行不是这样呢？对吧。