众创空间运营：别拿二房东逻辑赚创新的钱

上个月跑了杭州三个不同定位的众创空间。一个大门贴了整体招租广告，人去楼空。一个靠收工位租金撑着，每天公共区只有保洁阿姨晃悠。还有一个，二十来人的运营团队，天天忙到半夜，去年光帮孵化项目拿到的科研经费就过亿。反差大到离谱。

之前看清华x-lab最新发布的《中国众创空间发展白皮书》，里面有个数据扎心：国内超过八成的众创空间，入驻项目的三年存活率不到30%。很多空间活的比自己孵化的项目还惨。

大多数众创空间，从根上错了运营逻辑

说实话，我见过太多众创空间的创始人，一开始的思路就歪了。先拿政府的扶持政策，低价圈一块好地段的楼，装修一下隔成小工位，摆上咖啡沙发，就开门迎客了。

说白了就是圈地拿补贴，把创业者当租客，把创新当幌子，赚点房租差价。这不就是换皮的二房东吗？

你问他做什么运营，他说我们免物业费免网费，每周还办免费创业沙龙，已经做的够多了。得了吧，创业者缺你那五块钱一小时的网费吗？缺你那免费提供的速溶咖啡吗？

他们缺的是能帮项目往前走的资源，缺的是能对接上的资本、政策、产业渠道，缺的是能帮自己踩坑的领路人。这些，二房东会给你吗？

这两年补贴退坡，写字楼空置率一路走高，连市区的整层写字楼都在降价出租，谁会给你众创空间的工位付溢价？撑不下去太正常了。

科研导向的众创空间，已经跑出了新路子

我开头说的那个做的很好的众创空间，就在杭州未来科技城，专门接高校出来的硬科技创业项目。核心运营团队里，一半人有过科研管理、基金申报的经验，剩下一半是从投资机构跳过来的。

他们不收初创团队的工位费？不对，也收，但是只收成本价，大头的收入来自服务分成和股权增值。去年他们孵化的17个早期科研项目，12个拿到了省部级以上的科研基金，总金额超过8000万，他们收一点点服务费，都比全年的租金多。

众创空间运营的核心，从来不是空间，是连接。连接实验室的成果和市场的资本，连接青年科研创业者和行业的资深导师，连接地方的扶持政策和真正需要钱的好项目。

我认识一个做第三代半导体封装的博士，从985高校出来创业，自己跑了半年创投，见了二十多个投资人，没人投——不是项目不好，是他不会讲故事，不会写商业计划书，连投资人问的对赌条款都搞不懂，换谁也不敢投啊。

后来入驻这个众创空间，运营团队帮他改了三版商业计划书，帮他对接了做半导体产业投资的机构，还帮他申请了当地的人才补贴，三个月就拿到了300万的天使轮，还落了户。你说，这样的运营，创业者会不买单吗？

未来众创空间运营，要抓三个核心增长点

现在很多人说众创空间这个赛道已经不行了，其实不对。死的是那批换皮二房东，不是真正做运营的。接下来要做，就得往这三个方向扎：

第一个，科研服务的细分下沉。现在硬科技创业是主流，大部分创始人都是科研人员出身，会做实验会发论文，就是不会搞落地。从成果转化到中试，从资质申请到基金申报，全是坑。你众创空间能把这些中间服务包了，帮创业者踩坑铺路，哪怕收费贵一点，人家也愿意来。比你空着一堆工位等租客强一万倍。

第二个，政企资源的深度对接。现在各个地方都在抢好项目，都有大把的扶持资金、产业优惠，但是很多小创业者根本不知道有这些政策，就算知道也不知道怎么申请，流程跑下来能脱一层皮。你作为运营方，把这个通道打通，帮项目对接政府，帮政府找好项目，收点服务费，或者拿点业绩分成，稳赚不亏。

第三个，垂直领域的深度社群。别什么项目都接，杂七杂八的创业项目凑在一块，开沙龙都聊不到一块去，根本产生不了价值连接。你就扎一个垂直领域，比如就做生物医药早期项目，就做AI大模型应用，就做新能源材料，把上下游的玩家都聚过来，做封装的能在你这找到晶圆供应商，做药的能在你这找到CRO合作，大家都离不开你，你还怕没收入？

不过话说回来，重运营真的挺累的。要帮创业者改申报书改到半夜，要每周跑投资机构对接资源，要盯着项目的进度随时补位，哪有收租躺平舒服？

但是赚快钱的路已经走不通了。你不对创业者创造价值，凭什么从这个行业赚钱？我之前见过北京一个只有三十多个工位的小众创空间，创始人是从BAT出来的技术总监，就做大模型应用创业，天天跟年轻人泡在一块改方案对接资源，去年一年光是手上股权的增值，就赚了几千万，比开十个二房东式的众创空间赚的都多。

众创空间，“创”才是核心，“空间”只是装这些“创”的盒子。搞反了，怎么可能做的长久？